Acheter sa résidence principale n’est pas un investissement !
Acheter sa résidence principale. Il est d’usage de considérer l’achat de sa résidence principale comme un investissement, mais cela est une erreur.
L’achat d’une maison (appartement, etc) comme résidence principale est une décision importante que l’on prend au cours de sa vie. Cela peut vous donner l’impression d’une tranquillité d’esprit mais aussi vous offrir un endroit merveilleux où vivre. Cet achat est très souvent considéré comme un but dans notre vie. Puis on se dit que c’est un bon investissement, que la pierre c’est quelque chose de sûr. Mais non, cet achat ce n’est pas un investissement. Plusieurs points démontrent que l’achat d’une maison dans laquelle vous allez vivre n’est pas un investissement. Mais cela ne veut absolument pas dire que vous devez éviter d’accéder à la propriété, bien sur que non ! En revanche si vous pensez que vous faites bien de réaliser cet achat. Parce que vous pensez faire un bon investissement, un conseil! réfléchissez y à deux fois.
L’idée que votre résidence principale peut être un investissement vient du fait que; historiquement, les valeurs immobilières ont plutôt tendance à augmenter. Comme le montre l’étude de France inflation nous ne pouvons que constater cette tendance.
Même parce qu’il s’apprécie, ce bien ne peut être considéré comme un investissement
Les français estiment que l’immobilier est le meilleur placement possible sur le long terme. Il est vrai que si l’on considère qu’à long terme la valeur des biens immobiliers s’apprécient légèrement plus que l’inflation. (sur 20 ans les prix de l’immobilier ont progressé de 153%, 5 fois plus que l’inflation).
Ces données pourraient à première vu donner raison aux français. Toutefois, le fait que la valeur de votre bien immobilier soit supérieure à l’inflation ne prouve pas que ce soit un investissement. Plusieurs autres raison vont vous démontrer le contraire.
Un véritable investissement nécessite bien plus que la perspective d’augmentation de sa valeur dans le temps.
L’acquisition d’une résidence principale à un objectif plus important !
La principale raison qui nous pousse à devenir propriétaire de notre résidence principale n’est pas l’investissement dans la pierre. Au delà de vous fournir un toit qui est nécessaire, cet achat est en général motivé par l’envie profonde de devenir propriétaire de la maison de vos rêves. N’est-ce pas ? l’un des facteurs les plus importants qui fait qu’un investissement est un investissement c’est la capacité à l’acheter et le vendre à des moments susceptibles de maximiser son rendement. Mais vous allez me dire que c’est aussi le cas du bien immobilier que vous venez d’acquérir !
Et bien si l’on considère que votre bien immobilier est votre résidence principale alors vous n’avez pas la capacité dont nous avons parlé. Vous n’avez pas ou peu de contrôle sur l’achat et la vente de ce bien en vue de maximiser son rendement. Vous avez acheté ce bien quand c’était nécessaire pour vous, à des fins d‘abris. Vous ne la
vendrez que lorsque ce bien ne correspondra plus à vos attentes (agrandissement de la famille, mobilité professionnelle, etc). Vous ne contrôlez pas l’achat et la vente, suite à une mutation ou un besoin de plus d’espace à la venue d’un enfant par exemple. A ce moment là, rien ne vous dit que les conditions de marché sont bonnes et que vous avez choisi le moment optimal pour vendre. le marché peut être en berne à ce moment là et vous pourriez être contraint de vendre avec une moins-value.
Votre maison ne peut être considérée comme un investissement si vous ne prévoyez jamais de la vendre.
S’il est vrai que comme nous l’avons vu, la valeur des biens immobiliers ont généralement tendance à augmenter avec le temps, la capacité de profiter de cette augmentation est en revanche limitée. Le moyen le plus efficace de profiter de cette augmentation et donc d’en tirer une plus-value est de vendre le bien après qu’il a connu une appréciation significative de sa valeur. Cependant, vendre un bien immobilier dans lequel nous vivons est très contraignant car cela signifie que vous devez déménager. Cela ne se fait pas en un claquement de doigts !
Plus important encore, lorsque vous décidez de vendre, vous devrez surement utiliser la valeur nette tirée de la vente pour acheter un autre bien (plus grand, mieux situé, de meilleur standing, etc) dans lequel s’installer. Après tout, vous déménagerez d’une résidence à une autre. Cela signifie que, d’une manière concrète, la valeur nette du logement est une valeur nette biaisée.
La seule façon de dégager alors de la plus-value de cette vente, lorsque vous envisagez de vendre ce bien, ce sera pour un bien immobilier moins cher. De cette façon, vous vendrez la propriété et encaisserez les capitaux propres.
Penser que votre maison est un investissement peut conduire à vous appauvrir
Pour bien le comprendre, sachez qu’un investissement ne nécessite généralement pas d’apport continu en espèce alors que votre logement oui !
Non seulement vous devez effectuer des versements mensuels pour rembourser votre emprunt, mais vous devez également payer des taxes foncières, une assurance habitation et parfois une assurance hypothécaire privée. Vous devez également entretenir ce bien régulièrement, ce qui signifie effectuer des dépenses de réparations et d’entretien si nécessaire. Ces dépenses sont des coûts.
Les réparations majeures associées à l’accession à la propriété sont encore plus coûteuses. Cela peut inclure le remplacement du toit, du revêtement extérieur, des fenêtres et des portes, des planchers. Vous pouvez également entreprendre des rénovations importantes, qui nécessiteront le remplacement des cuisines et des salles de bains. Chacune de ces dépenses peut vous coûter des milliers d‘euros. Sur plusieurs années ou décennies, elles peuvent coûter des dizaines de milliers d‘euros. Voir l’article des Echos Immobilier : être propriétaire, combien ça coûte ?
Un investissement ne nécessite pas ce genre de dépenses constantes. Vous pouvez rationaliser ces dépenses en vous basant sur le fait que la maison vous fournit un abri. Mais cela revient à se voiler la face: votre résidence principale vous offre un abri mais n’est pas un investissement.
Les frais financiers peuvent vraiment noircir le tableau
Prenons un exemple, disons que vous achetez une maison pour 200 000 €, et 10 ans plus tard, vous la vendez pour 300 000 €. Super investissement? Oui si vous comparez seulement le prix de vente au prix d’achat. Maintenant regardons de plus près les chiffres.
Si ce bien vous coûte 1 300€ par mois pour le remboursement du prêt et des intérêts, taxes et assurances.mais aussi les impôts locaux et frais de copropriété vous aurez dépensé 15 600€ par an, 156 000€ au bout de 10 ans. Si vous dépensez 3 000€ de plus par an pour les entretiens de routine vous dépenserez 30 000€ de plus. Et si vous avez effectué des travaux d’aménagement comme changer la cuisine ou refaire la salle de bain, vous avez probablement dépensé 50 000€ supplémentaires au cours de ces 10 ans.
Au final c’est 236 000€ de dépenses en 10 ans. N’oublions pas à cela les frais de transaction (frais d’agence, frais de notaire,etc) il faut compter au moins 7% au bas mot. Nous n’avons bien sur pas pris en compte l’inflation ni même l’éventualité que le bien ait pu perdre de la valeur dans le temps.
Votre maison ne vous rapporte pas d’argent
Nous avons vu que votre maison vous coûtait de l’argent mais en plus de cela, elle ne vous en fait absolument pas gagner non plus. Votre bien immobilier que vous utilisez comme résidence principale ne génère absolument aucun flux de trésorerie.
Lorsque vous investissez dans un actif financier celui-ci génère un flux de trésorerie en attendant qu’il prenne de la valeur dans le temps. C’est valable pour les actions, les obligations, les OPCVM etc. Ces derniers vous versent généralement des dividendes, des coupons en attendant que vous les revendiez à un prix plus élevé. ce n’est absolument pas le cas de votre maison (votre résidence principale).
Alors pourquoi tant de gens considèrent que leur maison est un investissement? Parce que pendant toutes les années ou la valeur des biens immobiliers augmente les gens considèrent systématiquement que c’est un investissement. mais en 2008 lors de la crise des subprimes le marché de l’immobilier a chuté de manière spectaculaire. Pour les propriétaires qui ont été obligé de vendre pendant cette période je peux vous assurer qu’ils se sont vite rendu compte que leur maison n’était pas un investissement.
Attention à la baisse
Si le déclin du marché était amené à se poursuivre vous seriez obligé de rester dans votre maison. Et ce, beaucoup plus longtemps que prévu au risque même de ne pas pouvoir la vendre du tout. Ce qui ne ressemble pas vraiment à un investissement. Mais je sais que vous avez eu un coup de cœur lors de l’acquisition de votre maison! Alors ne la considérez pas comme un investissement mais plutôt comme un lieu de vie. Dans lequel vous partagez beaucoup de moments de bonheur. En revanche, pensez à investir dans de vrais actifs qui vous génèrent des flux entrants de trésorerie.
Si vraiment vous souhaitez investir dans l’immobilier, optez plutôt pour des investissements locatifs. Plusieurs possibilités: